소멸하는 전세제도...연착륙 필요

한국식 전세는 거대한 '사금융 시장'이라고 말할 수 있습니다. 상당수 가구가 임대차에 의존하고 있음에도 이를 관리할 공적 시스템이나 전문산업 없이 개인 간 '돈 빌리기' 계약에 주거안정을 맡겨온 결과가 지금의 전세 사기 사태입니다.  '무이자 사금융'의 믿음에 의지하면서 위험한 구간으로 들어서고 있습니다. 

최근 정부는 '자가 1주택' 중심으로 정책을 재편하려고 시도하고 있습니다. 하지만 시장의 상당 부분을 차지하는 임대차 구조는 여전히 개인 임대인의 신용과 계약관계에 의존하고 있습니다. 게다가 이를 뒷받침할 제도적 기반이나 산업 구조는 아직 충분하지 않다는 사실입니다. 전세사기 여파로 개인 간 계약에 의존해 온 임대차 시장의 한계가 드러나고 있습니다.

전세시장의 위축이 가팔라지면서 이른바 '월세화'전환에 따른 세입자 부담도 커지고 있는 현실입니다. 현재 서울 수도권을 중심으로 전세매물이 크게 줄어, 현금 여력이 부족한 실수요자들의 주거 안정성이 흔들리고 있습니다. 전세가 줄어드는 현실을 인정하되, 급격한 전세제도 폐지가 아닌 '연착륙'을 위한 안전장치가 선행돼야 한다고 입을 모으고 있습니다.

전세는 무이자 사금융구조라는 사실을 인정해야

전세는 본질적으로 세입자가 집주인에게 거액을 무이자로 주는 대출(사적 금융)구조로 되어 있습니다. 금융회사 대출은 감독 및 규제를 받지만 전세보증금은 개인 간 거래라 위험관리 및 모니터링이 거의 없는 통제불가능의 가깝습니다. 

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 사고액은 약4조3000억원에 달합니다. 또 전세사기 피해자 지원 특별법 시행 이후 올해 2월 말까지 누적 피해자는 3만 6,950명에 이릅니다.

왜 "전세는 소멸하는가"

전문가들은 이러한 개인 임대인의 보증금 상환구조가 더 이상 시장 변동성을 감당하기 어려워졌음을 인정해야 한다고 이야기합니다. 그동안 유지돼 온 '다음 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 돌려주는' 구조가 점차 흔들리고 있는 것입니다.

전세가 없어지는 방향으로 가는 것은 맞습니다. 지금처럼 전세를 유지하는 것이 전세 사기등의 사회적 문제로 야기되었습니다. 반전세 등 보증금이 낮아지는 제도 쪽으로 바뀌어 가는 것이 글로벌 스탠다드에 맞는 방향입니다. 최근에는 전세 비중이 줄어들면서 반전세의 개념이 확산되고 있는 듯합니다. 월세 ·반전세 전환이 빠르게 진행되고, 전세대출·보증 비용까지 더해지면서 전세의 가격이 매력이 잃어가고 있어 '전세 소멸론'이 논의되고 있습니다.

매매가와 비슷하거나 더 높은 전세를 사는 무자본 갭 투자는 실질적으로 세입자 돈으로 투자하는 사금융 모델입니다. 호황기에는 새로운 세입자들을 들여서 이전 세입자를 돌려 막지만, 거래가 식거나 전세 수요가 줄면 바로 역전세·전세사기로 이어집니다. 이러하 전세 대출 잔액은 가계부채 및 부동산 거품 확대의 핵심 요인으로 지목됩니다. 전세보증금 대출이 '역레버러지'로 이어지며, 금융기관 부실, 경기 둔화를 동시에 일으킬 수 있습니다.

국가가 다 보장하지 못할까

전세가 줄어드는 과정에서 현금 여력이 부족한 수요자들을 보호할 수 있는 안전장치가 필요하다고 봅니다. 대안으로는 전세보증(반환·대출)제도의 실효성 제고, 등록임대사업자(세제·금융)지원, 거래금융의 투명성을 높일 에스크로 도입 등이 제시되고 있습니다. 에스크로란 계약시 전세보증의 일부(또는 전부)를 신탁·HUG 등 제3기관에 예치해, 임대차 계약 요건이 충족(등기확인,선순위 담보권 검증,보증보험 가입 등)되었을 때만 임대인에게 단계적으로 지급하는 방식을 말합니다.  

현금성 지원도 불가피합니다. 전세가 줄면 동일 주거를 유지하는 데 드는 월세 비용이 증가하지 않을 수 없습니다. 충격을 줄이려면 월세 바우처 등 직접 지원처럼 재정이 들어가는 해법도 불가피하다고 생각합니다.

해외 주요국에서 자리잡은 모델이 '기업형 임대주택'입니다. 기업형 임대주택은 개인 집주인이 아니라 기관 자본이나 전문 운영사가 주택을 확보해 임대하고 관리하는 방식입니다. 계약관리나 운영이 체계적으로 유지되겠지만, 민간 자본 중심의 임대 시장 확대가 모든 문제의 해법이 될 수는 없을 것입니다. 기업의 수익구조를 보장하면서도 임대료 수준과 공공성을 어떻게 확보할지에 대한 논의를 해야 할 것입니다.

아울러 시장 안정을 위해 임대주택의 공급이 더 활성화될 필요도 있을 것입니다. 공공임대는 저렴한 집 공급이라는 차원에서 벗어나 주거안정과 더불어 전세 소멸이라는 시장의 기능을 대체하는 기능까지 맡는 방향으로 빠르게 바뀌고 있습니다. 전세가 줄어들면 가장 큰 문제는 서민과 중산층의 주거 불안입니다. 공공임대는 보증금 부담이 낮고, 사기위험이 거의 없고, 장기 거주 가능하기 때문에 전세의 대안이 될 것입니다. 또한 공공임대는 시세보다 저렴한 임대료와 인상을 제한함으로써  월세부담을 줄여주는 역할을 할 것입니다.