26년 공동주택 공시가격 열람 시작...서울 18.67% 상승

국토교통부는 2026년 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택의 공시가격에 대한 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 2026년 3월 18일부터 2026년 4월 6일까지 20일간 진행할 방침입니다. 2026년도 공동주택 공시가격 현실화율은 69%로 동결됐지만, 시세 상승이 컸던 지역을 중심으로 체감 인상폭이 상당할 전망입니다.

2026년 공동주택 공시가격, 핵심 변화

2026년 공동주택은 약 1,585만 호이며, 2026년 공동주택 공시가격은 2025년 대비 전국 평균 9.16% 상승한 지표입니다. 이는 서울 일부지역의 고가아파트의 가격 상승분 등이 반영된 결과입니다. 전국평균보다 높게 상승한 시도는 서울이 유일하며, 서울을 제외한 지역의 가격변동률은 3.37%입니다.

전국과 서울 상승률 인상의 실체

서울 내에서도 고가아파트가 밀집한 강남,송파,서초 등 강남 3구의 상승률은 24.7%이며, 성동,용산 등 한강 인접 자치구의 상승률은 23.13%, 그 외 자치구의 상승률은 6.93%입니다. 강남3구 성동,용산 등 고가 아파트들이 평균을 끌어올린 것으로 보입니다. 지역에 따라서는 벌써부터 이의신청을 준비하고 있다고 합니다. 공시가격에 관해 의견이 있으면 의견서를 부동산 공시가격 알리미 사이트로 제출하거나 관할 시군구청 및 한국부동산원 각 지사에 서면으로 낼 수 있습니다. 국토부는 의견 청취 절차와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공동주택 공시가격을 결정해 4월 30일 공시할 예정입니다.

세금에는 어떻게 영향을 줄까?

공시가격이 오르면 기본적으로 재산세·종합부동산세와 같은 보유세와 지역가입자 건강보험료, 각족 복지 부담금 기준이 함께 올라가는 구조라 세 부담이 전반적으로 커질 가능성이 큽니다. 특히 아파트 등 공동주택 공시가격이 크게 오르면 보유세와 건강보험료 부담이 직접적으로 늘어납니다.

 

재산세는 공시가격 인상 → 공정시장가액비율 인상 → 과세표준 상승 → 세율 상승 의 구조로 계산됩니다. 1주택자 기준으로 구간별 공정시장가액비율(예: 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45% 등)을 적용하기 때문에, 공시가격이 구간을 넘어서면 세금이 가파르게 상승할 수밖에 없습니다. 

 

종합부동산세는 합산 공시가격 - 기본공제 * 공정시작가액비율의 구조입니다. 1세대 1주택 기준으로 현재 12억원 기본공제 후, 공정시장가액비율(예 : 60%)을 적용한 금액에 종부세율을 곱합니다. 공시가격이 오르면 이 기본공제를 넘는 금액이 커져 종부세 과세표준이 증가하고, 고가주택·다주택자의 종부세가 크게 늘어납니다. 

 

지역가입자의 건강보험료는 소득 + 재산(공시가격 기준)을 함께 보면서 산정되기 때문에, 공시가격 상승은 건강보험료 인상으로 바로 이어집니다. 공시가격이 오르면 피부양자 자격 상실, 기초연금 ·기초생활보장·장애인 연금 등 각종 복지 수급자격에서 탈락할 수도 있습니다.

 

정부는 왜 현실화율을 동결했나?

정부가 2026 공동주택 공시가격 현실화율을 동결한 이유는 보유세 급등에 대한 부담·여론을 완화하면서 최소한의 시세만을 반영하겠다는 의지입니다. 정부는 시세 변동분만 반영하면서 의도적인 세금 인상은 아니다 라는 메시지를 주며 납세자의 반발을  최소화하려는 의도가 있습니다.

 

현실화율을 69%로 동결하면, 공시가격은 원칙적으로 전녀 대비 순수 시세 변화분만 반영됩니다. 이전 정부에서 2030년까지 현실화율을 90% 수준으로 끌어올리려는 계획을 세웠지만, 집값 급등과 세금 논란으로 현실성이 떨어진다는 비판이 컸습니다. 

 

현실화율을 올리지 않더라도, 서울 평균 공시가격 상승률이 18% 대에 달할 정도로 시세가 뛰면 자연스럽게 세수도 증가합니다.  4년 연속 69%를 유지하면서, 향후 대안 로드맵이 정리될 때까지는 "큰 틀의 룰은 그대로 가겠다"는 신호를 준 측면도 있습니다.

 

소유자가 체크해야할 일정과 대응 포인트

소유자들은 같은 단지, 유자 면적과 비교해 상승률과 금액이 과도한지 확인하고, 실거래가·인근 호가와 너무 괴리되면 열람 기간 안에 의견서를 제출합니다. 보유세·건보료 시뮬레이션을 확인한 후, 부담이 급증하는 경우 매도·증여·명의분산 등 보유 전략을 6월 1일을 기준으로 조정할지 검토합니다. 다주택자는 향후 양도세 중과 재적용 시점(26년 5월 9일 기준)도 체크해서, 보유세 + 양도세를 묶어서 일정을 설계하는 게 유리합니다.

 

2026년부터 주택 매매 신고시 계약서 + 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화되고, 자금조달계획서도 세분화됩니다. 향후 매수·증여 계획이 있다면, 자금 출처 증빙(계약이체 내역 등)을 미리 정리해 두고, 현금 거래는 반드시 계좌를 거쳐 남기도록 준비합니다.