공시가 상승이 불러올 파장...이번엔 못버틸까

공시가 상승이 불러올 영향...이번엔 버틸 수 있을까

전국 아파트 등 공동주택 보유세 과세표준이 될 공시가격(안)이 전국평균 지난해보다 9.16% 뛰었습니다. 전국 평균을 끌어올 리 것은 서울시입니다. 서울의 공시가격 상승률은 18.67%입니다. 공시가가 급등하면서 서울의 고가주택 소유자의 세 부담도 커질뿐만 아니라, 이른바 '똘똘한 한 채' 소유자들이 이번엔 버틸 수 있을까.  공시가격 상승이 가져오는 연쇄 효과를 흐름대로 정리해 보겠습니다.

왜 똘똘한 한 채도 위험해졌나

최근 몇 년간 서울·수도권 인기 단지 공시가격이 20~30%씩 뛰면서, 강남·서초 주요 단지의 보유세가 50% 가까이 늘어나는 곳이 나왔습니다. 공시가격 현실화율은 69%로 동결했지만, 시세가 오르면 공시가격도 같이 오르기 때문에 강남권·핵심지역 1 주택자의 보유세 부담은 계속 커지는 구조입니다.

 

서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡는 공시가격이 34억 3,600만 원 → 45억 6,900만 원으로 약 33% 오르면서, 보유세가 1,829만 원 → 2,855만 원으로 약 56% 증가하는 것으로 추정됩니다 (1세대 1주택 기준 시뮬레이션).​ 서울·수도권 인기 아파트들 중 상당수가 공시가격 9억 원 선을 넘어서면서, 그동안 종부세를 안 내던 1 주택자도 새로 종부세 대상이 되는 사례가 늘고 있습니다.

 

정부와 지자체는 지방세수 확충과 과세 형평성을 이유로, 공시가격 현실화율·공정시장가액비율을 조정하는 방식의 보유세 강화방안을 계속 검토하고 있습니다. 이 논의의 핵심 쟁점 중 하나가 "다주택뿐만 아니라, 시세 수십억 원대 똘똘한 한 채 1 주택자에게도 얼마나 더 부담을 지울 것인가"라는 점입니다.

 

1 주택자도 보유세 인상 상한(전년 대비 150%)이 있어서 완충 장치는 있지만, 강남권 고가 아파트의 경우 이 상한선까지 세금이 치솟는 단지가 속출했다는 분석이 있습니다. 초고가가 아니어도, 인기 지역의 ‘준고가’ 아파트가 공시가격 9억 구간을 넘기면서 보유세가 계단식으로 점프하는 효과가 나타납니다.

 

보유세가 가파르게 오를 것으로 예상된다면, 일정한 소득이 없는 은퇴 고령자는 고가 주택을 계속 소유하기 어려울 것이라는 진단도 나옵니다. 현금 흐름이 끊긴 고령자가 많은 초고령화 사회에서 보유세의 민감도가 강할 수 밖에 없습니다. 양도소득세는 팔지 않으면 내지 않아도 되지만, 보유세는 가지고만 있어도 내야 하니 이를 부담하기 어려운 이들은 '주거 다운사이징(Downsizing)에 나설 것이라는 진단도 나옵니다.

 

 

세금부담은 임대료(전·월세)로 전가

보유세가 많이 오르면 집주인은 이를 임차 비용으로 보전하려는 움직임을 보입니다. 세입자에게 세 부담을 전가하는 것입니다. 국책연구기관 분석에서, 주택 공시가격이 10% 상승하면 전세가격도 약 1~1.3% 오르는 것으로 나타났습니다.  연구 결과는 “공시가격 인상으로 늘어난 보유세 부담 상당 부분이 세입자 전·월세 인상으로 전가된다”라고 정리하고 있습니다.

 

중형 아파트 전세 사례를 보면, 집주인의 연간 보유세가 공시가 인상으로 80만 원 늘었다고 가정합니다. 이때 전세 재계약 시 보증금을 3억에서 3억 300만 원(1% 인상)으로 올려 세 부담을 상당 부분 세입자에게 넘기는 구조를 예로 들 수 있습니다.

 

상가 월세를 예를 들어보면, 상가상가 건물 공시지가가 크게 올라 재산세가 증가한 지역에서는, 건물주가 관리비·월세를 동시에 올려 “세금 때문에 어쩔 수 없다”라고 설명하는 경우가 나타났습니다. 소상공인은 매출이 그대로인데 임대료와 관리비가 오르니 폐업·이전 압박을 느끼게 됩니다.

 

“공시가 상승 → 집주인 세 부담 증가 → 임대료 인상 압력 → 서민·자영업자 부담”이라는 전가 구도가 형성되는 것입니다.

 

 

양도세 중과도 앞두고 있는 상황...다주택자 압박

 

공시가격 상승은 재산세와 종부세 과세표준을 직접 키우며, 다주택자는 누진세율 적용으로 부담이 배가됩니다. 종부세 대상 주택 수가 2026년 기준 전년 대비 50% 이상 증가하며, 12억 초과 주택은 세율 구간 점프로 세금이 급증합니다. 2021년 공시가 19% 상승 시 다주택자 보유세가 2~3배 뛴 사례처럼, 올해도 고가 지역 다주택자 세금이 50% 가까이 늘었습니다.

 

세 부담 증가로 다주택자들이 6월(양도세 기준일) 전 매도에 나서는 움직임이 뚜렷합니다. 강남 등 고가 밀집 지역은 공시가 발표 후 매물이 급증하며, 양도세 중과 종료(5월 9일)와 맞물려 시장에 영향을 주고 있습니다.

 

공시가 상승 → 부동산 가격 상승

조세연 분석에 따르면 주택 공시가격이 10% 오르면 실거래 주택가격이 약 1 ~ 1.4% 상승하는 것으로 추정합니다. 정부의 공시가격 현실화 로드맵으로 2021년 공시가격이 19% 안팎 급등했을 때, 서울·수도권 일부 지역에서 "세금 부담으로 급매가 나오기보다는, 공시가 인상이 오히려 집값 상향의 기준점이 됐다."는 분석이 나왔습니다.

 

공시가 상승은 직접적으로 과세기준이지만, 시장에서는 심리적 기준가격이 되어 호가를 끌어올리는 역할을 할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.