국토부 발표 계약 전 전세거래 위험 정보...한번에 쉽게 확인한다

최근에 가장 놀랄만한 뉴스가 떴습니다. 현행법상 해결될 것 같지 않았던 전입신고 대항력 발생시기에 관해 내용의 국토부 발표가 있었습니다.이렇게 한번에 해결하다니 놀라지 않을 수가 없었습니다. 

 

이번 대책은 사후 구제 중심 정책에서 나아가 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭을 해소하고 전세 거래 환경을 투명하게 개선해 사기를 예방하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 

선순위 보증금을 알려준다

다가구 주택이나 빌라에서 가장 많이 발생하는 위험입니다. 예를 들어 건물에 세입자가 여러 명 있는데 이미 들어와 있는 전세금이 많다면 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 못받을 가능성이 있습니다. 정부도 이런 문제 때문에 선순위 보증금 정보를 확인할 수 있는 시스템을 강화하겠다고 발표했습니다. 

 

이 문제는 임대인이 제출하지 않으면 공인중개사들도 확인하기 쉽지 않았습니다. 임대인의 고지에만 의존할 수 밖에 없는 시스템이였지요. 이러한 불편을 해소하기 위해 여러 기관에 산재되어 있는 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 정보 등을 연계하여 임차인이 계약 전 한번에 쉽게 확인할 수 있도록 제공합니다.

 

이를 위하여 주택도시보증공사에서 운영 중인 <안심전세 App>을 고도화하여 법적근거 마련 전에도 26년 9월부터 임대인 동의 방식의 대국민서비스를 제공하기 시작한다고 합니다. 반가운 소식이 아닐 수 없습니다.

공개정보인 등기정보를 제외한 모든 정보에 대해 임대인 동의를 받아 서비스 제공(국토부 보도자료)

 

전입신고 시 대항력 효력발생 시기를 전입신고 처리 시로 조정

이게 가장 중요한 문제인데 현행 법규상 전입신고 시 대항력 효력발생 시기가 익일 0시를 악용하여 임차인이 전입신고를 접수한 직후 근저당을 설정하는 방식으로 임대인이 은행에서 대출을 받는 편법이 발생할 수 있었습니다. 이러한 법적 허점을 악용한 임대인의 기망행위를 원천 차단하기 위해 전입신고 '익일 0시'에 발생하던 대항력의 효력을 이사를 마친 임차인의 '전입신고 처리 시' 발생하도록 개선합니다.

 

현재 은행권과 협의 등을 통해 임차인의 선순위 보증금을 즉시 확인하여 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다고 합니다. 

 

제도가 미비하여 임차인에게 불리한 상황이 개선이 안될 것 같았으나, 역시 적극적 행정으로 이를 바꿔놓고 있습니다. 올 해들어 가장 반가운 소식이라고 생각합니다.

 

공인중개사 설명의무 및 책임 강화

그동안 공인중개사는 권리관계 설명 의무가 존재했으나, 선순위 관련 자료는 임대인의 제출자료에 의존하여 설명하므로 임대인이 부정확하게 자료를 제공하면 공인중개사와 임차인에게 피해가 발생할 수 있었습니다.

 

공인중개사가 통합정보시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인하고, 이를 임차인에게 반드시 설명하도록 의무를 강화해야 합니다. 이를 위반할 경우 과태료 상향 및 영업정지 등 처벌 수위를 높이는 것은 당연하다고 생각합니다. 공인중개사 관련 대책은 주택임대차보호법을 먼저 개정한 뒤 공인중개사법 시행령 등을 개정하는 방식으로 추진될 예정입니다.