토허제 실거주 유예 전면 확대...세입자 있는 집 사면 입주 미뤄준다

12일 기준 무주택자만 세 낀 집 살 수 있어

연말까지 토지거래 허가 완료하면 실거주 유예

매수자, 2028년 5월 11일 안으로 입주해야

정부 '비거주 1 주택자도 매도 기회'

2026년 5월 12일, 정부는 '토지거래허가구역 내 실거주 의무 완화'정책을 발표했습니다. 다주택자 양도세 중과 부활(5월 10일) 이후 우려되는 '매물 잠김'현상을 막기 위한 강력한 보완책입니다.

이번 정책의 핵심은 집을 파는 사람이 누구든지 세입자가 있는 집을 무주택자가 산다면 임대차 계약 종료 시까지 실거주 의무를 미뤄준다는 것입니다. 현재 토지거래허가구역 내 집을 매수하면 2년간 직접 살아야 하며, 전세를 끼고 사는 갭투자는 원천 차단되었습니다.

주요 정책 내용 요약

• 이번 조치는 기존에 다주택자 매물에만 한정됐던 혜택을 비거주 1주택자 물량까지 확대한 것입니다
• 대상 : 2026년 5월 12일 기준 임대 중인 주택 전체(주택 수 무관)
• 매수자 조건 : 계속 무주택 상태를 유지한 자(신규 갭투자 차단 목적)
• 유예 기간 : 최초 임대차 계약 종료일까지(단, 늦어도 2028년 5월 11일까지 입주 필수)
• 신청 기한 : 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 함.

시장에 미칠 긍정적 영향

'매물잠김'현상의 숨통

다주택자 양도세 중과가 재개되면서 세금 부담 때문에 매물 잠김이 우려되던 상황이었습니다. 이번 조치는 "세입자가 있어도 무주택자에게 팔 수 있다"는 퇴로를 열어줌으로써, 서울 주요 지역(강남 3구, 용산구 등)의 매물 공급을 유도하는 효과가 있을 것으로 봅니다.

부주택 실수요자의 상급지 진입 기회

그동안 토지거래허가구역 내 주택은 '즉시 입주'가 원칙이라 현금 동원력이 부족한 무주택자가 전세를 끼고 집을 사는 것이 불가능했습니다. 이번 완화로 보증금을 승계한 채 내 집 마련을 할 수 있게 되어, 무주택자의 서울 핵심지 진입 문턱이 낮아질 전망입니다.

형평성 논란 해소

기존에는 다주택자 매물만 실거주 유예를 해줘서 오히려 1 주택자가 집을 못 파는 역차별이라는 비판이 있어 왔습니다. 이번에 비거주 1 주택자 물량까지 포함하면서 매도자 간의 형평성 문제가 해결되었습니다.

시장에 미칠 한계점 및 부정적으로 우려되는 부분

• 무주택자로 한정된 수요층 : 매수자가 반드시 무주택자이어야 하므로, 갈아타기를 원하는 1 주택자 수요는 여전히 토허제 구역의 세 낀 매물을 살 수 없습니다. 이로 인해 거래 활성화 효과가 예상보다 제한적일 수 있다는 분석도 나옵니다.
• 2028년 입주 압박 : 유예기간이 2년 남짓(2028년 5월까지)으로 설정되어 있어, 현재 전세 계약이 많이 남지 않은 집 위주로 거래가 형성될 가능성이 큽니다. 임대차 계약이 길게 남아있는 집은 여전히 매도가 어려울 수 있습니다.
• '사실상 갭투자' 논란 : 정부는 "무주택자 한정이라 갭투자가 아니다" 라고 강조하지만, 실질적으로 전세를 끼고 사는 형태이기 
  때문에 인기 지역의 집값을 자극할 수 있다는 우려도 공존합니다.
• 단기적으로는 매물 급감을 막는 '방어막'역할을 하여, 토지거래허가구역에서 입지가 좋은 단지들을 중심으로 무주택자들의 '세 낀 매수'가 일시적으로 증가할 가능성이 있습니다.
• 하지만, 양도세 중과라는 큰 압력이 존재하는 상황에서 전체 시장의 거래량을 대폭 늘리기는 한계가 있다는 시각도 있습니다.

이번 정책으로 토허제 주택 매수는 지금이 기회인가

토지거래허가구역 내 주택 매수는 단순히 '정책의 유리함'뿐만 아니라 본인의 자산 상황가 거주 계획을 냉철하게 따져봐야 합니다. 그동안 토허제 지역은 전세를 낀 매매(갭투자)가 불가능해 수십억 원의 현금이 있어야만 살 수 있었습니다. 이번 조치로 전세 보증금을 승계(갭 매수)할 수 있게 되어, 가용 현금이 부족한 무주택자게게는 상급지로 진입할 수 있는 유일한 '한시적 통로'가 열린 셈입니다. 

다주택자뿐만 아니라 비거주 1 주택자의 매물까지 풀리면서, 평소에 나오지 않던 로열층이나 좋은 입지의 매물을 고를 수 있는 기회가 생겼습니다. 당장 이사하기 어려운 사정(직장, 자녀 교육 등)이 있더라도, 2028년 5월까지만 입주하면 되므로 약 2년의 준비 기간을 벌 수 있습니다.

결국 실거주는 필수이나, 이번 조치는 실거주를 '면제'해주는 것이 아니라, '유예'해주는 것입니다. 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 입주해야 하며, 이후 2년간은 직접 살아야 합니다. 만약 이때 입주하지 못하면 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 내야 합니다.

2년 뒤 입주 시점에 대출 금리가 높거나, 부동산 경기가 꺾여 있다면 '전세금 반환'을 위해 무리하게 대출을 받아야 하는 상황(역전세난 등)에 처할 수 있습니다. 

판단을 위한 체크리스트

1. 확실한 실거주 의사가 있는가?(2028년 5월 이전 입주 가능 여부)
2. 임대차 계약 종료 시, 세입자에게 돌려줄 전세금 마련할 대출 여력이 되는가?
3. 해당 주택이 토허제 규제가 풀린 뒤에도 가치가 상승할 '핵심입지'인가>
4. 2026년 12월 31일 이전에 허가 신청을 완료할 수 있는가?

위 질문에 모두 "예"라고 답할 수 있다면 매수를 긍정적으로 검토해 보시기 바랍니다.